초보자, 책을 통해 아파트 투자 감잡기. <아파트 투자 프로젝트>

김부투 TV

  아파트 경매, 내 집마련에 관심이 있었던 나를 위해 알고리즘이 추천해준 채널이 있다. '김부투 TV'라는 채널인데, 내 수준에서 알고 싶었던 핵심적인 내용들을 20분 내 짧은 동영상으로 잘 알려준다.

'이진우의 손에 잡히는 경제'를 꺾고 요즘 내 출퇴근 길 오디오를 채워주고 있는 채널이기도 하다.

 

  돈은 어느정도 모았지만, 엄청 좋은 집을 살 정도는 안돼고 주변 사람들은 모두 집 사고 연봉 오르면서 치고 나가는 것 같은 상황에서 내 집 마련을 선결 해야하는 것은 알겠는데, 어느 지역을 어느 정도 크기로 사야 최소한 손해는 안 볼 수 있는지 잘 모르겠다.

 

  책도 많이 읽어왔지만 몇 가지만 기억에 남을 뿐, 어떤 데이터를 봐야할지도. 어디서 봐야할지도 모르는 상태에서 김부투 TV의 김수영씨가 이번에 책을 냈다는 영상을 만났다. 기본을 간단하게 훑고, 지역별로 한번씩 짚어줬다는 소개에 마음이 끌렸다.

김부투 TV

책 제목은 <3000만원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트>

당장 밀리의서재를 찾아봤다. 다행히도 또 있다!

출처, 알라딘. 15700원 벌었다.

 

각 지방 여행을 시작하기 전에 알려주는 '직주 근접' 이나 '교통편' 등 아는 얘기들, 아는 얘기가 나와서 마음이 편해지면서 하나 건진 것이 있다.  지방은 수도권과 달리 '직주 근접' 이나 '교통'이라는 것이 의미가 없을 수도 있다는 것.

이런 새로운 통찰 하나하나를 건지며 책을 읽어나가고 있다.

 

아직 첫번째인 '강원도' 밖에 못 봤지만, 앞으로도 자주 써먹을 수 있을 것 같은 내용이 있어 포스팅을 하게 되었다.

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기준

• 대도시 - 인구수 100만이 넘는 도시이다.
• 중소도시 - 인구수 50만이 넘는 도시이다.

 

• 군단위는 투자하지 않는 것을 원칙으로 한다.
• 30만 이상인 도시에만 투자하길 권한다.
• 보통 해당 도시 인구수의 0.5%를 해마다 적정 수요량으로 본다.
• 10년차 까지를 준신축으로 본다.
• 30년차가 넘으면 재개발을 노려볼 수 있다.
• 2급지를 조사할 때는 임대 아파트를 제외하고 지은지 20년이 넘은 낡은 구축 아파트들은 제외하고 보면 된다.
• 1000세대 이상은 대단지라고 볼 수 있고, 이것이 좋다.

통찰

• 공급이 많은 지역과 시점만 피해도 부동산 투자에서 큰 실패는 피할 수 있다.
• 전체 가격비교와, 국민평형인 84제곱미터(32평)기준 가격으로 크로스체크 해보는 것이 좋다.
• 지방에서는 학군과 인프라가 절대적으로 중요하다(수도권과 달리 도시가 작아 직장과 교통이 큰 의미가 없기 때문이다.)

활용 가능 서비스들

책에서는 다양한 어플의 자료를 활용해서 보여줬는데, 데이터의 깔끔함에 놀랐고. 고수들도 우리에게 익숙한 어플들을 활용해서 기본 조사를 한다는 것이 반갑고 신기했다.

호갱노노

이미 유명한 서비스. 아파트 이름에 '왕관'이 씌워져있는 것도 의미가 있었다고 한다. 그 지역의 '대장'아파트, 즉 제일 비싼 아파트라는 이야기인데, 어떤 지역에 대해서 잘 모를 때 어느 지역이 가장 핫한지 알고 싶으면 그 대장아파트부터 보면 된다고 한다.  생각해보면 너무 당연한 통찰이지만, 이걸 몰라서 그냥 이 아파트 저 아파트 가격구경만 했던 시간을 이제는 아낄 수 있게 되었다.

 

지방에서 중요하다는 '학군' 관련한 학원가를 찾기에는 '호갱노노' 앱이 효율적이라고 한다.

호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱

아실

아파트 실거래가를 알려준다는 어플. 어느 지역의 아파트 가격을 '순위별로' 보기가 편하다. 역시나 어느 아파트가 비싼 아파트인지 순서대로 보기 위함이다.

아파트 실거래가, 분양정보, 매물, 부동산빅데이터 | 아파트는 아실

부동산지인

출처에 '부동산 지인'이라고 써있어서, 어떤 지인이 이렇게 좋은 자료를 가지고 있는거지? 역시 고수는 인맥도 좋은건가 하고 생각했는데, 알고봤더니 서비스 이름이였다.

들어가서 가입하기도 쉽고 무료로 양질의 자료들이 보기 좋은 디자인으로 나와있었다.

 

특히나 '공급이 수요를 넘는 시점을 피해야 하는 건 알겠는데, 그걸 언제 하나하나 찾아봐' 하는 생각으로 발품 팔 생각만 하고 있었던 나에게 단비같은 자료들도 있었다.

아래에 나와 있는 시기별 공급량만 보더라도 아, 이쪽 도시는 해볼만 하겠구나 큰 관점에서 필터링이 가능하다.

 

물론, 3~4년 후의 공급량은 어떻게 될지 아직 모르기 때문에 저 자료만 보고 들어가서도 안되긴 하지만,

아파트를 짓는데 최소로 필요한 2~2.5년 안쪽은 '부족'이 거의 확정이라도 봐도 무리가 없다고 생각한다.

그리고 공급이 넘치는 지역을 피하기 위한 자료로도 매우 귀중한 자료다.

출처, 부동산 지인

 

이상의 서비스들은 국토부 실거래가를 기반으로 자료들을 각자의 방식대로 가공한 것이다.  우리가 실제로 발품을 팔아서 우리가 원하는 자료를 만들 수도 있겠지만, 이미 고수들도 유용하게 활용하는 자료라면 초보 수준에서는 미리 만들어져 있는 자료를 사용하는 것이 훨씬 효율적이라고 생각한다.

 

이외 실거래가 사이트에서 분양 P를 확인하면서 확신을 얻어야 한다.

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포스팅을 하면서 실제 서비스들을 둘러보니 생각보다 좋은 자료들이 엄청 많아졌다는 것을 실감하게 된다.

책만 읽지 말고 이런 서비스들로 수시로 검색해가면서 체험해 봐야겠다.