나를 위한 부동산 세금 개념 정리

세금 문제 때문에 생기는 심리적 저항감을 없애기 위하여 작성했다.

정책은 매번 바뀌지만 큰 그림을 알고 매매시 정책을 파악해보자

[요약]부동산 세금 3가지

• 취득세(살때 냄) - 1%라고 생각.  3억 이하라면 최대 300만원
• 보유세(가지고 있는동안 냄)- 재산세와 종합부동산세가 있다.
  • 재산세 - 3억 이하라면 많아도 42만원
  • 종합부동산세(a.k.a종부세) - 공시가격 기준 6억까지는 안낸다.(1세대 1주택자 11억원까지)
    • 나는 걱정 안해도 된다.
    • 종부세 비싸다고 찡찡대는 사람들 다 부자들이다.
    • 종부세 부담이 늘어나고, 이자 부담이 늘어날 수록 무리해서 산 사람들은 집을 싸게라도 팔고 싶을 것이다.
• 양도세(팔 때 냄) - 1인 1주택, 2년이상 보유시 면제
  • 한 채 가지고 있을 사람, 투자하기 전인 사람은 미리 걱정할 필요가 없다.

 

편리한 계산기들이 웹에 많이 나와있다.

부동산계산기 - 양도소득세 등 부동산 관련 계산을 쉽고 편리하게

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취득세

• 과세표준액(매매가)*취득세율
• 6억 이하 1주택자는 1%라고 생각하면 된다. 그 이상은 1채부터 사고 생각하자.
• 그 외 비조정지역도 6억 이하는 1주택자와 같은 세율이기 때문에, 2주택 이상 부동산 '투자'를 하시는 분들이 비조정지역에 몰리는 것을 알고 있자.

지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)

보유세

재산세

• 지방세이므로 국세청에서 찾을 수 없다. 하지만 과세 기준표를 대부분 따라가는 것 같다.
• 과세표준 = 시가표준액 * 60%
• 해마다 6월에 산출하여 7월, 8월에 반반씩 냄
• 3억 이하라면 많아봤자 42만원 정도라고 생각하자

출처, 부동산계산기.com

종합부동산세

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금

출처, 국세청

양도소득세

  개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금

 

• 1세대 1주택, 2년이상 보유한 경우 양도소득세 과세가 되지 않음
• 그 외 2년 미만 보유 40~70% 혹은 기본세율
• 다주택자의 경우 기본세율(아래)

다주택자, 2년이상 보유시

1출처, 국세청

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생각 정리

전세 계약갱신 2년과 함께, 양도세도 2년 보유 기준으로 달라지는 것을 알 수 있었다. 2년 싸이클로 부동산 시장의 국면이 바뀔 수 있을까? 폭등한 2021년의 2년 이후에 부동산 시장이 침체(폭락은 없다고 생각함)될 가능성이 있을까? 가 궁금해졌다. 

 

  더불어, 내가 만약 연 20%를 주식투자 등 다른 투자로 벌 수 있다면, 2년 뒤면 44% 자산이 증식되어 있을 것이다.

(연 10%라면 21%, 연 5%라면 대략 10%

  기회비용과 레버리지를 생각했을 때, 전세를 줘서 10%만 내 돈이 들어간 상태라고 생각한다면 집값이 2년 뒤 5% 정도 오른다는 확신이 있다면 투자가 가능할 것이라고 생각한다.

(연 10% 라면 2.1%, 5%라면 1%)

출처, e-나라지표

대략 매해 1%정도 오르는 건 무리가 없을 것 같다. 자신의 투자실력이나 예금처가 매해 5%내외(혹은 이하) 수익을 안겨주고 있다면 내집 마련으로 부동산을 우선 투자하는 것이 좋을 것 같다!