나를 위한 부동산 대출 개념 정리

이것 역시 세금처럼 정책에 따라 수시로 바뀌지만, 지금 나의 상황에 어느정도 집까지 살 수 있을지. 이자는 어느정도 들어갈지 가늠해보기 위하여 기록한다.

부동산 담보대출

보통 30년 만기까지 가능하며, 자신이 매입하려는 부동산을 담보로도 가능하다. 이경우 모기지(Mortgage)라고 한다.

우리나라에서 규제에 따라 LTV, DTI, DSR이라는 세가지 규제가 적용되어 가능 금액에 상한이 있다.

 

LTV(Loan to Value ratio- 담보 인정비율)

담보 대상 물건 가액의 일정 비율까지만 대출이 가능하도록 함. 지역에 따라 다르며 40~70% 수준이다.

주의할 것은, DTI나 DSR처럼 기존의 대출을 고려하지 않기 때문에 마이너스통장을 고려하지 않아도 되고 따라서 가장 널널한 기준이다. 

• LTV = (대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 담보가치
  • 선순위채권 -> 본 대출 이전에 동일한 담보로 받은 대출 잔액 등
  • 임차보증금 등 -> 전월세보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등
    • 현재 지역별로 2000~5000만원 정도 있다.

출처, 부동산 계산기

DTI(Debt to Income Ratio, 총부채상환비율)

주택담보대출의 연 원리금 상환액 + 다른 대출 이자의 합이 자신의 연 소득(세전)에서 일정비율 이상 초과할 수 없도록 하는 규제

마이너스 통장도

 

*원리금 = 원금과 이자를 합친 돈

 

출처, 문재인 정부 정책위키

 

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

주택담보대출의 연 원리금 상환액 + 다른 대출의 연간 원리금 상환액이 일정 비율을 초과할 수 없도록 하는 규제.

DTI 보다 대출의 원금까지 추가된 것이기 때문에 DTI가 의미 없어졌다.

 

현재 은행권 40%, 비은행권 60%

마찬가지로 계산기가 있었다.

부동산계산기

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주담대, 중간에 갚을 수 있는가?

당연히 갚을 수 있다. 중도상환수수료라는 것을 내야하는데, 내가 지금까지 오해하고 있는게 있다.

당연히 수수료를 내더라도 빨리 갚을 수 있다면 빨리 갚는 것이 무조건 이득이다. 

• 은행은 대출을 해주는 순간 3년 동안 최소 원금의 1.5% 를 중도상환수수료로 확보하고 있다고 생각하면 편하다.
• 3년에서 남은 기간의 비율만큼 중도상환수수료를 내면 된다. 대출 후 2년이 지났다면 0.5%, 3년이 지났다면 중도 상환 수수료가 없다.

따라서 주택매입 후 전세 내놓는데 성공한다면 바로 중도상환수수료로 갚자.

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나의 경우 DSR에서 걸려서 많이 제한됐다. LTV,DTI,DSR 순으로 널널하기 때문에 소득이 높지 않다면 DSR을 먼저 계산해봐야한다는 생각이 들었다.

20, 30대가 직장을 퇴사하기 전에 주택부터 사놔야 하는 이유는 DSR이 연수입을 기준으로 산정하기 때문이다. 일단은 힘들더라도 집을 장만하기 전까지는 연봉 올리는 데도 힘써야겠다는 생각이 들었다.

 

검색하면서 보니, 정부 사이트는 SEO에 신경을 안 써서 그런지 가장 중요한 레퍼런스를 찾기가 힘들었다.

다행히 정부에서 운영하는 부동산대책 정책풀이 사이트를 발견해서 공유한다.

부동산대책 정보사이트 정책풀이집

가장 정확한 건 여러 은행에 전화해보는 방법인 것 같다.